Der Immobilienmarkt in Indien ist weiterhin stark reguliert, verspricht aber hohe Renditen.
Auch wenn Indien den Immobilienmarkt seit Anfang 2005 für Ausländer teilweise geöffnet hat, bestehen weiterhin eine Vielzahl von beschränkenden Normen. Aufgrund des enormen Wirtschaftswachstums sowie der Lockerung der Restriktionen für ausländische Investoren im Immobiliensektor wurden die Preise für Wohnungen und Büros in indischen Metropolen - wie z.B. Bombay, Delhi und Bangalore - in astronomische Höhen getrieben. Zum Teil verdoppelten sie sich innerhalb von zwei Jahren und in Ballungsgebieten erreichen bzw. gar übersteigen die Grundstückspreise das Niveau von westlichen Großstädten. Als 2008 die Krise über den Immobilienmarkt hereinbrach, hätte dies beinahe das Ende der positiven Entwicklung bedeutet. Aufgrund des Wirtschaftsaufschwungs und der Verstädterung steigen die Immobilienpreise vor allem in den Städten dennoch weiterhin stetig, so dass Investitionen in den indischen Immobilienmarkt weiterhin hohe Renditen versprechen. Aus Angst vor dem Ausverkauf indischer Ländereien an ausländische Unternehmen hat Indien den Immobilienbereich für ausländische Investoren und Privatpersonen aber weiterhin stark reguliert.
Mit Unterstützung unserer indischen Kooperationsanwälte unterstützen wir Sie, wie Sie trotz restriktiver Gesetze und bürokratischer Hürden Grundeigentum in Indien erwerben, pachten oder mieten können. Wir bleiben Ihr Ansprechpartner in Deutschland, der zuverlässig die kulturellen und rechtlichen Hürden in Indien für Sie meistert. Unsere im Immobilienrecht angebotenen Dienstleitungen finden sie rechts aufgelistet.
Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick über das indische Immobilienrecht:
1. Marktbeschränkungen für Ausländer
Ausländische Verbindungsbüros und Niederlassungen können unter gewissen Bedingungen innerhalb ihres Geschäftszweckes Grundeigentum erwerben, wobei die Reserve Bank of India davon zu unterrichten ist. Ferner können ausländische Investoren grundsätzlich über eine indische Tochtergesellschaft oder über ein Joint Ventures Immobilien innerhalb ihres Geschäftszwecks erwerben, da auch eine 100% indische Tochtergesellschaft (z.B. Pvt. Ltd.) eine in Indien ansässige indische (juristische) Person darstellt.
Für institutionelle ausländische Investoren existieren gewisse Höchstgrenzen für den Anteilserwerb an indischen Immobiliengesellschaften. Im Bereich der Stadtentwicklung und Infrastrukturprojekten unterliegen Investoren einer Mindestkapitalvorschrift. Bei der Gründung einer 100%igen Tochtergesellschaft müssen wenigstens 10 Mio. US-Dollar eingebracht werden, bei einem Joint Venture die Hälfte. Zudem kann das eingebrachte Kapital erst nach Ablauf von drei Jahren repatriiert werden. Eine Ausnahme von dieser Regel kann lediglich nach vorheriger Erlaubnis durch das Foreign Investment Promotion Board (FIPB) gemacht werden.
Im Bereich landwirtschaftliche genutzter Flächen und unerschlossener Gebiete existieren noch weitaus strengere Regelungen. Im Grundsatz ist eine Investition verboten.
Zudem ist für eine ausländische natürliche Person der Erwerb von Grundeigentum nach dem Foreign Exchange Management Act, 1999 (FEMA) per se verboten. Ausnahmen gibt es für NRI (Non-Resident Indian), Inhaber einer sog. OCI-Karte (Ausländer mit indischen Wurzeln, siehe dazu unter Ausländerrecht) oder Ausländer mit ständigem Wohnsitz in Indien.
In der Praxis hat das Erwerbsverbot für Ausländer z.T. dazu geführt, dass Ausländer, die gerne für sich privat in Indien Eigentum erwerben wollten, zum Schein eine eigene Pvt. Ltd. gegründet haben, die dann das Grundstück offiziell erworben hat. Diese Vorgehensweise wurde vor allem in den touristischen Gebieten wie GOA praktiziert, was die Behörden jedoch mittlerweile durchschaut haben und dagegen streng vorgehen. Auch andere Umgehungspraktiken wie z.B. ein treuhänderischer Erwerb durch einen Inder mit lebenslangem Wohnrecht des Ausländers sind z.T. versucht worden. Da ein Eigentumserwerb, der die FEMA-Richtlinien bewusst umgeht, jedoch als unwirksam angesehen werden kann, sind solche Umgehungspraktiken sehr risikoreich und nicht zu empfehlen. 2. Erwerb von Grundeigentum
Regelungen zu Immobilien finden sich sowohl in bundesweiten Gesetzen als auch in Gesetzen der einzelnen Bundesstaaten. Jeder Bundesstaat hat seine eigene Gesetzgebung, u.a. bei der Entwicklungsplanung, dem Bau, der Stempelgebühr und der Mietpreisbindung. Für den Eigentumserwerb stellt der Transfer of Property Act das wichtigste Gesetz dar. Zwangsenteignungen kann der Staat unter den Voraussetzungen des Land Acquisition Act vornehmen. Nicht selten beschreiten Betroffene von Enteignungen den Gerichtsweg, was oftmals zu jahr(zehnte)langen Verzögerungen von Investitionsprojekte führt. Die geplante Reform des Land Acquisition Act, der die Enteignung im Falle von Großprojekten erleichtern soll, hat in Indien erhebliche politische Kontroversen und Widerstände ausgelöst.
| | Der Grundstückerwerb stellt sich in Indien also äußert schwierig dar, was vor allem an dem unterentwickelten Grundbuchwesen liegt. Es gibt zwar auch das System der Grundstücksämter (Land Register). Da die Grundbücher jedoch oft lückenhaft sind und (bislang) nicht EDV-mäßig erfasst sind, stellt sich eine Recherche nach den wahren Eigentumsverhältnissen äußerst schwierig dar. Hinzukommt, dass die Grundbücher oft in der jeweiligen indischen Landessprache geführt werden, so dass schon allein deshalb ein in dem jeweiligen indischen Bundesstaat spezialisierter indischer Rechtsanwalt zwingend nötig ist. Bis die Eigentumsverhältnisse geprüft und ein "clear title" vorliegt, kann daher viel Zeit vergehen. In vielen Fällen wird man auch nach sorgfältiger Prüfung nie ganz ausschließen können, dass Ansprüche von Dritten an dem Grundstück bestehen. Insbesondere kann sich der Eigentumserwerb erheblich verzögern, wenn erbrechtliche Ansprüche - die nicht aus dem Grundbuch ersichtlich sein müssen - von z.B. Familienmitgliedern geltend gemacht werden. Aufgrund der langen Dauer von Gerichtsverfahren sind erb- und grundstücksrechtliche Streitigkeiten in jedem Fall zu vermeiden. Eine sorgfältige Prüfung der Eigentumsverhältnisse - soweit möglich - ist daher zumindest im Sinne einer Risikominimierung besonders wichtig, wozu insbesondere der Nachweis der Erwerbskette mit Originalbelegen und die Einholung eines sog. No-Incumberance-Certificate gehört (behördliche Bescheinigung über das Nichtbestehen von eingetragenen Rechten an dem Grundstück).
Neben den zivilrechtlichen Vorschriften sind auch die entsprechenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu beachten, wozu z.B. die Einholung bzw. Überprüfung einer wirksamen Baugenehmigung und umweltrechtlicher Genehmigungen gehört. Dabei sollte sich der Erwerber nicht auf die Aussagen des Veräußerers verlassen, sondern sämtliche Aspekte selbst prüfen. Dazu gehört insbesondere auch die Klassifizierung des Grundstücks, da unterschiedliche Restriktionen für landwirtschaftliche, industrielle, gewerbliche und anderen Nutzungsarten bestehen (s.o.). Macht der Veräußerer falsche Angaben oder verschweigt er wesentliche Aspekte, kann dies zwar zivilrechtliche Regress- und Rückabwicklungsansprüche auslösen. Dies ändert aber nichts daran, dass die gewünschte Nutzung nicht möglich ist oder gar das Eigentum nicht wirksam auf den Erwerber übertragen werden kann.
Die Veräußerung von Grundeigentum erfolgt nach dem Transfer of Property Act und zwar in der Regel durch einen Sales Deed (Kaufvertrag), wobei natürlich auch andere Vertragsformen - z.B. Schenkung - möglich sind. In der Praxis werden nicht selten geringere Kaufpreise im Vertrag "offiziell" vereinbart als tatsächlich (schwarz) bezahlt werden oder gar fiktive Schenkungen konstruiert, um so die Höhe der "Grunderwerbsteuer" (in Indien die sog. Stamp Duty, geregelt im Indian Stamp Act) zu minimieren. Denn die Stamp Duty kann - abhängig vom Bundesstaat - 5-bis weit über 10% des Kaufpreises betragen. Solch ein Vorgehen ist jedoch illegal und keinesfalls zu empfehlen, zumal mittlerweile die indischen Behörde auch offizielle Listen mit "marktüblichen Verkaufspreisen" zugrundelegen. Liegt der im Vertrag gennannte Preis unter dem Marktpreis, sind Probleme mit den indischen Behörden vorprogrammiert.
Die Eintragung des Eigentümerwechsels erfolgt nach dem Indian Registration Act. Dazu müssen den indischen Behörden die entsprechenden Dokumente vollständig vorgelegt werden, wozu u.a. auch das sog. No-Objection Certificate gehört. Damit bescheinigt die indische Steuerbehörde, dass keine offenen Steuerschulden an dem Grundstück bestehen.
3. Immobilienmiete
Das Miet- und Pachtrecht ist ebenfalls hauptsächlich im Transfer of Property Act geregelt. Soweit möglich sollte auch bei Abschluss eines Miet- oder Pachtvertrages geprüft werden, ob der Vermieter/Verpächter tatsächlich überhaupt der Eigentümer des Objektes ist, was in Indien keine Selbstverständlichkeit sein muss.
Das indische Mietrecht weist eine Vielzahl von Schutzvorschriften - z.B nach dem Rent Control Act - für Mieter auf, die z.T. nicht mehr zeitgemäß sind. In der Regel sind diese Schutzvorschriften aber erst bei Mietverträgen über 12 Monaten anwendbar. Ebenso bestehen bei längeren Mietverträgen Registrierungspflichten. Aufgrund der Unwägbarkeiten und Komplexität des indischen Miet- und Pachtrecht sollte ein durch einen Rechtsanwalt geprüfter Vertrag geschlossen werden, der die Rechte und Pflichten wie z.B. Kautions(rück)zahlungen - genau festhält. | |
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